+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Как получить договор долевого участия между инвестором и застройщиком

Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:. Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями. В материале мы систематизировали содержащиеся в законе и судебной практике позиции, которые позволят профессиональным инвесторам не упустить значимые моменты при финансировании строительства, которые способны повлиять на достижение такими инвесторами поставленных целей.

Договор участия в долевом строительстве - это инвестирование?

Никулин -. Юридического института ИГУ. Обзор по результатам обобщения практики рассмотрения судами дел, связанных с долевым участием в строительстве. Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье более низкие. В настоящее время наиболее распространенной формой реализации инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости являются договоры о долевом участии в строительстве.

Однако практика вложения гражданами средств в строительство жилых домов за последние годы показала, что это очень рискованное для них предприятие. Застройщики часто нарушают договорные обязательства: несвоевременно сдают дома в эксплуатацию с просрочкой в среднем от года и более либо вовсе не завершают строительство домов.

Также происходят иные, более мелкие нарушения, но которые, в соответствии с действующим законодательством, могут повлечь определенные негативные юридические последствия. В основу нормативного регулирования данного вопроса финансирования капитальных вложений в строительство объектов недвижимости положен Федеральный закон от В данном нормативном документе даны определения таким понятиям, как "застройщик" и "объект долевого строительства".

Под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства создания на этом земельном участке многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения на основании полученного разрешения на строительство.

Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости, строящихся создаваемых также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Любое строительство обычно начинается с инвестиционного конкурса.

Организация, которая выигрывает конкурс, становится генеральным инвестором и заключает с муниципальным образованием администрацией города инвестиционный инвестиционно-строительный контракт.

Предметом инвестиционного контракта является инвестирование средств инвесторов в капитальное строительство, которое в результате надлежащего исполнения договора переходит в индивидуальную собственность инвестора или в долевую собственность нескольких инвесторов, но в этом случае это уже будет не просто инвестиционный договор, а инвестиционный договор долевого строительства.

Суть инвестиционного договора заключается в выделении администрацией города коммерческой организации, желающей построить либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних строительных организаций некий объект, земельного участка и в принятии решения, на основании которого организация может получить разрешение на строительство.

Следует заметить, что практика взаимоотношений организаций, желающих строить, с администрациями городов, муниципалитетами такова, что местные власти в полной мере используют свои властные полномочия, прежде всего в отношении распоряжения земельными участками, понуждают застройщиков передавать в свою собственность недвижимое имущество либо осуществлять иную деятельность в интересах муниципального образования администрации города , при этом само муниципальное образование администрация города не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик лишен возможности выбора модели поведения.

Следовательно, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не приходится. Обычно местные власти предоставляют землю и разрешают строительство жилого дома в обмен либо на квартиры, если целью строительства является многоквартирный дом, либо на строительство иных объектов социального назначения, например, детских садов, музыкальных школ и т.

Иными словами, название договора "инвестиционный" свидетельствует лишь о цели договора вложения денежных средств. Фактически между сторонами договора заключается возмездный договор, поскольку местные власти не предоставляют право на земельный участок и не выдают разрешение на строительство жилого дома на безвозмездной основе [1].

При этом следует иметь в виду, что если условием существования подобного инвестиционного договора является предоставление администрации города или муниципального образования какого-либо социально значимого объекта в качестве платы за предоставление администрацией земельного участка для строительства, то расходы на возведение социально значимого объекта генеральный инвестор может отнести на увеличение стоимости объектов недвижимости, выделяемых другим инвесторам.

В вышеуказанном постановлении арбитражного суда констатировалось, что суды первой и апелляционной инстанций подтвердили правильность занятой Обществом позиции, признав затраты на строительство музыкальной школы и ее последующую передачу в городскую собственность обязательным платежом на развитие городской инфраструктуры обязательным взносом на право застройки , без которого строительство дома было бы невозможно, то есть расходами, связанными со строительством спорного жилого дома и поэтому увеличивавшими себестоимость 1 кв.

Арбитражный суд также отклонил довод налогового органа о безвозмездной передаче музыкальной школы, так как передача не носила безвозмездного характера, поскольку была осуществлена в счет обязательного платежа на развитие городской инфраструктуры. Земельный участок, на котором будет возводиться дом, передается застройщику распоряжением местных властей о предоставлении участка для строительства, либо с переходом к застройщику права собственности, либо права пользования по договору аренды.

Застройщик финансирует строительство самостоятельно или привлекает инвесторов соинвесторов с заключением договора участия в долевом строительстве. В зависимости от содержания этого договора инвестор соинвестор вправе не вправе привлекать других инвесторов соинвесторов. Статус застройщика в инвестиционном контракте с администрацией города не влечет реальных последствий о принятии обязанностей по полному финансированию. В первую очередь названная застройщиком коммерческая организация является ответственной за то, чтобы строительство было осуществлено и администрация города получила обещанные ей квартиры.

Иными словами, коммерческая организация, имеющая:. Застройщик по инвестиционному контракту имеет право построить дом на выделенном ему участке. При привлечении средств дольщиков инвесторов переуступки права требования у застройщика не происходит.

Объясняется это тем, что денежные средства привлекаются для строительства объекта, а застройщик, владея правом построить, в определенной части оказывает инвесторам дольщикам услугу, которая в основном и состоит в том, чтобы привлечь достаточное количество денежных средств.

Переуступка права на строительство происходила бы в случае, если бы право на строительство передавалось новому застройщику либо если застройщик осуществлял передачу прав на уже профинансированные им площади для себя. Застройщик может поручить заказчику само возведение дома. Если застройщик будет строить сам, договор застройщика с дольщиком будет регулироваться договором подряда.

Заказчик может выполнять функции генерального подрядчика и привлекать для выполнения отдельных работ другие организации - субподрядчиков. Договор подряда и субподряда может содержать условие о переходе части квартир застройщику, заказчику или субподрядчику, которые точно так же могут продавать права на квартиры, точнее, привлекать инвесторов. Таким образом, продавать квартиры, точнее сказать, права на получение квартир, в домах-новостройках может любой, кто приобретает право на получение квартиры.

Если право на квартиру продается через агентство недвижимости, то риэлтор действует на основании договора комиссии договора поручения , согласно которому он привлекает частного инвестора и получает за это комиссионное вознаграждение или выкупает у застройщика, инвестора соинвестора права на квартиру, также становясь инвестором соинвестором , с целью перепродажи права на строительство либо впоследствии готовой квартиры [2]. Форма и смысл договора, который заключается с физическим лицом, зависят от того, кто продает ему право на получение квартиры.

Застройщик заключает договор долевого участия в реализации инвестиционно-строительного контракта. Все остальные участники заключают договор уступки переуступки права требования, что означает, что они передают уступают свои права на получение квартиры. Физическим лицам лучше заключать договор непосредственно с застройщиком, то есть договор долевого участия в строительстве, так как заключение того или иного договора с каким-либо посредником ведет только к увеличению цены договора, что автоматически делает его заключение невыгодным для инвестора, увеличивается также возможность определенных негативных последствий, о которых речь пойдет ниже.

Заключительным этапом строительства является прием дома государственной комиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого застройщик и дольщик подписывают передаточный акт акт приема-передачи объекта недвижимости.

Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. После прохождения государственной регистрации на руки выдается Свидетельство о регистрации права.

После этого дольщик будет считаться с юридической точки зрения покупателем квартиры. В целях защиты граждан от противоправных действий введена учетная регистрация договоров инвестирования и уступки требования, которая является единственной гарантией того, что на квартиру не претендуют еще несколько человек. Исходя из п. Поскольку иное не предусмотрено Законом N ФЗ, если разрешения на строительство многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости получены до его вступления в силу, то действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости, а следовательно, договоры долевого участия и договоры уступки доли регистрации не подлежат.

Вместе с тем анализ судебных споров, вытекающих из подобного рода договоров, указывает на проблемы в правовом регулировании отношений. Одной из причин, по которым возникают гражданско-правовые споры, является то, что стороны договора участия в долевом строительстве уделяют недостаточно внимания формированию существенных условий.

Это обусловлено тем, что, с одной стороны, остается дискуссионным вопрос о понятии условий договора вообще, с другой - неточность дефиниций закона порождает сложности правоприменения и отсутствие единства судебной практики. В связи с этим необходимо исследование существенных условий договора участия в долевом строительстве, поскольку оно поможет не только решить "технические" проблемы, связанные с заключением этого договора, но и сформировать правильное представление о тех положениях, которые чаще всего вызывают сомнения у спорящих сторон.

Прежде чем обратиться к анализу отдельных существенных условий рассматриваемого договора, необходимо выяснить, что включает термин "условия договора участия в долевом строительстве". Практика показывает, что при заключении договора этот термин сторонами понимается в различных значениях, наиболее распространенные из них следующие.

Во-первых, условия договора участия в долевом строительстве рассматриваются в качестве положений, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон.

От правильного определения условий зависят особенности возникновения прав и обязанностей, а также возможность надлежащего исполнения возникающего обязательства. Попытка рассматривать условия договора участия в долевом строительстве через положения, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, сама по себе возражений не вызывает.

Договор участия в долевом строительстве является, прежде всего, действием физических и юридических лиц, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В этом смысле данные действия являются юридическим фактом, с которым связано существование гражданского правоотношения.

Вместе с тем, остается открытым вопрос: по каким положениям должно быть достигнуто соглашение между застройщиком и лицом, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, и какие из этих положений необходимо предусмотреть в договоре?

Разрешение данного вопроса имеет очень важное значение, потому как именно отсутствие внимания к данным положением может вызвать различного рода конфликты между инвестором и застройщиком, которые, в свою очередь, порождают очень длинные судебные тяжбы.

Во-вторых, иногда условия договора участия в долевом строительстве связываются с определенными действиями, которые обязанное лицо совершает в интересах контрагента. Такое понимание условий договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, при таком подходе остается без внимания природа условий, правильное установление которых позволяет провести разграничение рассматриваемого договора со смежными гражданско-правовыми конструкциями.

С другой стороны, обязанными и управомоченными лицами стороны договора становятся только тогда, когда договор заключен. Следовательно, формирование условий договора участия в долевом строительстве по времени происходит значительно раньше, что указывает на то, что определять условия договора через категории обязанного и управомоченного лица неверно.

В-третьих, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны рассматривают его условия в качестве прав и обязанностей основных участников или связывают условия с порядком реализации прав и обязанностей. Отождествлять права и обязанности сторон с условиями договора участия в долевом строительстве вряд ли является правильным.

Право обязанность стороны по договору есть юридически обеспеченная мера возможного необходимого поведения. Следовательно, рассуждения о предполагаемом поведении основательны только после заключения договора участия в долевом строительстве.

Права и обязанности участников возникают уже из заключенного договора и образуют содержание правоотношения. Если мы рассматриваем условия договора, то они формируются в процессе его заключения, то есть тогда, когда правоотношение еще отсутствует [3]. Как представляется, правильное понимание термина "условия договора участия в долевом строительстве" может быть достигнуто, если обратить внимание на то, что договор представляет собой не только действия сторон, но и их волеизъявление, направленное на возникновение, изменение или на прекращение гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, речь идет о волевой модели поведения после придания договору юридической силы: имеется в виду обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой он признается незаключенным.

Условия договора участия в долевом строительстве, как указывает О. Ершов, правильнее рассматривать в качестве элементов соглашения, направленного на возникновение прав и обязанностей, но не в качестве самих прав и обязанностей сторон.

В связи с этим под условиями договора участия в долевом строительстве следует понимать результат соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, направленный на возникновение обязательственных прав и обязанностей, по своей природе являющихся моделью поведения сторон в связи с созданием и передачей объекта долевого строительства.

Необходимо выяснить вопрос: какие существенные условия должны быть согласованы сторонами рассматриваемого договора? Именно при формировании этих условий у сторон возникают наибольшие сложности. Существенные условия - это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным.

Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. Анализ правоприменительной практики показывает, что стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего строящегося объекта недвижимости, либо деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства.

Такое понимание предмета договора участия в долевом строительстве вызывает определенные сложности. В частности, предмет любого гражданско-правового договора - это не только то, по поводу чего заключается договор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-правовыми конструкциями. Если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность.

Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации. Если предмет договора участия в долевом строительстве рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то происходит отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика.

Следует обратить внимание, что новый закон о долевом строительстве весьма "неудобен" застройщикам ввиду наличия административных барьеров, связанных с отведением земельного участка и получением разрешения на строительство. Поэтому некоторые участники строительного рынка, опираясь на п. Либо достаточно часто заключаются договоры строительного подряда.

В этом случае фактически совершаются притворные сделки, которые должны признаваться на основании п. Правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в дефиниции ст.

Договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.

Обзоры практики

В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам? Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора договора о совместной деятельности либо договора долевого участия в строительстве. По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору. Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость.

Отличие договора инвестирования от договора участия

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия.

Определение статуса субъекта инвестиционно-строительной деятельности. Субъектами инвестиционной деятельности строительной организации являются:. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы;. В идеальном варианте инвестиционное строительство жилья выглядит примерно так:.

Последние изменения в процедуре и определении нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. О возможности передачи земельных участков для градостроительных нужд в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории.

Активировать демодоступ. Отличие договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве?

Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

Никулин -. Юридического института ИГУ. Обзор по результатам обобщения практики рассмотрения судами дел, связанных с долевым участием в строительстве. Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье более низкие.

При заключении договора, следует различать , будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве. Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных личных нужд, более выгодно заключать договор долевого участия.

Инвестор планирует финансировать стройку: что следует проверить перед подписанием договора?

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Лекторы — ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов: В. Витрянский, Л. Михеева, Е. Суханов, А. Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы Федеральным законом от Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и или достижения иного полезного эффекта.

.

Договор участия в долевом строительстве - это инвестирование? со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую.

.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Лазарь

    От юриста я ожидал большего. Тут больше вопросов чем ответов:

  2. rareagibee1969

    3 не. Не помню (забыл), не знаю, не видел(не обратил внимания). Проверено на себе.Да ещё типично для раскола тебя сдали.все уже сознались.не бери на себя лишнего.на тебя все указали. . И если подписываешь (лучше не надо очень внимательно читайте. Побольше молчите. Делайте вид, что вспоминаете.В камеру могут стукача подсадить (даже в виде бомжика). Адвокаты при полицаях это всё ни о чём. Только развод на бабки и время.

  3. Лилия

    Неужели я первый:)?